在刚刚过去的2013年里，北京房地产发展如火如荼，房屋成交量和价格、土地收入、房企销售业绩等均创历史新高，整个房地产行业“牛气”十足。但自住型地块的大量供应、自住型商品房的入市、不动产登记条例呼之欲出、房产税蓄势待发……种种变数呈现在2014年的房地产市场之中，2014，房地产是否“牛市”依旧？

　　亚豪机构市场总监 郭毅

　　上半年将持续“牛”市

   在“低端有保障、中端有支撑、高端有控制”的大三元格局思路下，其实从2014年开始，由于自住商品房的大体量介入，市场已经大体可以分为刚需市场及中高端市场来区别对待了。5万套自住商品房的供量将对刚需市场形成一定冲击，加重购房人对商品住房市场的观望情绪，但是在2014年尤其是上半年仍然难以解决刚需市场的供需矛盾，难以对市场形成实际影响。为了避开自住商品房的竞争，上半年房企对刚需项目的推盘积极性也将较大，因此上半年刚需项目的销售仍将持续处于“牛”市，下半年开始有可能会逐步进入一个调整期；中高端市场产品差异化将更加明显，加速进入品质竞争的时代，尤其在对高端的市场化思路下，更难以对需求产生抑制导向，因此优质性价比的改善型项目也有望维持成交高位，同时在土地价格上涨的源头刺激下，高端产品的价格必然存在较大的上涨空间。总体来说，明年市场将加速走上差异化的细分之路，未限定销售价格的商品房部分成交量预计将出现较大回落，但成交价格仍将保持上涨势头，整体市场平均交易价格的涨幅将有所放缓。

同策咨询研究部总监张宏伟

　　房价上涨仍是主旋律

　　从宏观经济发展的角度而言，宏观经济“触底”的阶段特征仍将在2014年持续，2014年的经济增长目标仍然不会太高，因此，从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。因此，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。从房价的角度来说，一线城市仍然会面临“阶段性”快速上涨的压力，二线城市则在2014年呈现出总体上继续回升的迹象，三四线城市则会继续“分化”，经济向好城市房价持续上涨，不好的城市则有可能面临房价停涨或下跌的风险。总体来看，2014年房价上涨仍是主旋律。